Analýza NBS: Realitný trh a hypotéky v roku 2025 v kľúčových dátach

Kľúčové fakty na úvod

Ceny nehnuteľností sa stabilizujú, trh reaguje na úrokové sadzby

Realitný trh na Slovensku sa v priebehu roka 2025 dostal do fázy spomalenia. Po dlhšom období silného rastu cien prišlo k ich stabilizácii, v niektorých prípadoch až k poklesu – najmä mimo väčších miest. Kupujúci dnes pri rozhodovaní zohľadňujú nielen cenu nehnuteľnosti, ale predovšetkým výšku mesačných splátok ovplyvnených vysokými úrokovými sadzbami.

Tento článok vychádza z najnovšej analýzy realitného trhu, ktorú publikovala Národná banka Slovenska 4. novembra 2025.

Situácia sa výrazne líši podľa regiónu. Bratislava ostáva relatívne stabilná, no mimo hlavného mesta je tlak na korekcie silnejší.

Národná banka Slovenska zaznamenala po prepade cien v roku 2023 mierne oživenie medziročného rastu. V niektorých regiónoch sa však ceny stále nevrátili na predchádzajúcu úroveň.

Zdroj: Národná banka Slovenska – Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %), komentár k realitnému trhu, august 2025 (Prevzaté z: nbs.sk)

Hypotekárny trh výrazne spomalil

Jedným z hlavných dôvodov zmeny správania kupujúcich je pokračujúci stav na hypotekárnom trhu. Priemerné úrokové sadzby hypoték sa už dlhšie držia na úrovni okolo 4 – 4,5 %, čo znamená výrazne vyššie mesačné splátky než pred dvoma rokmi.

Objem nových úverov klesol medziročne o desiatky percent. Zvyšuje sa aj miera zamietnutých žiadostí, čo naznačuje prísnejšie posudzovanie žiadateľov zo strany bánk.

Trh sa rozdelil: Stabilita v hlavnom meste, zmeny v regiónoch

Bratislavský trh si napriek vyšším sadzbám udržal stabilitu cien, najmä v prípade novostavieb alebo investične zaujímavých lokalít. V regiónoch ako Trnava, Žilina či Banská Bystrica však došlo k citeľnejšiemu ochladeniu.

Okrem cien sa predlžuje aj čas, za ktorý sa nehnuteľnosti predajú. Z pohľadu kupujúceho to znamená väčší výber a lepšiu pozíciu pri vyjednávaní.

Zdroj: Národná banka Slovenska – Obrázok 5: Podiel realitných inzerátov s úpravou ceny pri predaji (%), november 2025 (Zdrojový článok: nbs.sk)

Investičný pohľad: Priestor pre pripravených

Pre investorov, ktorí majú k dispozícii vlastné zdroje alebo výhodné financovanie, môže byť trh aktuálne atraktívny. Oslabený dopyt a predajcovia otvorenejší rokovaniam vytvárajú podmienky na individuálne výhodné obchody.

Niektoré byty sú na trhu výrazne dlhšie ako v minulosti, a to najmä tie, ktoré boli pri uvedení precenené. V takýchto prípadoch je dnes možné vyjednať zľavu, ktorá by pred rokom nebola reálna.

Výhľad do budúcnosti: 2026 môže priniesť zmenu

Ak sa naplnia očakávania finančných trhov, Európska centrálna banka by mohla v priebehu roka 2026 pristúpiť k znižovaniu sadzieb. Takýto krok by s vysokou pravdepodobnosťou oživil záujem o kúpu bývania a vytvoril tlak na opätovný rast cien.

Pre kupujúcich to znamená otázku načasovania – kúpiť dnes za nižšiu cenu s vyšším úrokom, alebo čakať na lacnejšie hypotéky, ale potenciálne vyššiu cenu nehnuteľnosti?

Záver

Rok 2025 ukazuje realitný trh v prechodnej fáze. Nie je to obdobie prudkého rastu ani krízy. Je to čas, kedy sa mení dynamika medzi predajcom a kupujúcim, a kedy sa rozhoduje s väčšou rozvahou.

Na rozdiel od predchádzajúcich rokov, kedy trh poháňal strach zo zdražovania, dnes prevláda opatrnosť. Tá však vytvára priestor pre lepšie rozhodnutia – či už pri kúpe vlastného bývania, alebo pri investíciách.

🔗 Kompletnú analýzu NBS nájdete priamo na stránke Národnej banky Slovenska.