Podpis pod tlakom? Pri hypotéke sa rozhoduje s chladnou hlavou

Kúpa bytu či domu patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. A práve preto by sa nemala robiť pod vplyvom emócií.

Nová kuchyňa, terasa, dobrá lokalita. Všetko vyzerá ideálne. No kým vy vidíte domov, banka vidí čísla, riziko a zabezpečenie.

Vo Finančnej pevnosti hovoríme jasne: najprv stratégia, potom podpis.

Rezervačná zmluva nie je „len formalita“

Rezervačná zmluva je právny záväzok. Zvyčajne s ňou odovzdávate zálohu v tisícoch až desiatkach tisíc eur.

Ak financovanie nevyjde podľa plánu, riziko nesiete vy.

Banka v tej chvíli nerieši, ako veľmi sa vám nehnuteľnosť páči. Posudzuje:

• vašu bonitu

• hodnotu nehnuteľnosti podľa znalca

• právny stav

• typ stavby

• lokalitu

• účel využitia

Ak sa čo i len jeden z týchto bodov ukáže ako problém, financovanie sa môže výrazne zmeniť – alebo zastaviť.

Skryté riziká, ktoré klienti zisťujú príliš neskoro

V praxi sa často stretávame s tým, že financovanie sa začne riešiť až po podpise rezervácie. A vtedy vyplávajú na povrch fakty ako:

• nehnuteľnosť je vedená ako rekreačný objekt

• pozemok je zapísaný na „E“ parcele

• stavba je pred kolaudáciou

• nachádza sa v extraviláne

• banka ocení nehnuteľnosť nižšie než je kúpna cena

Každý z týchto bodov môže znížiť schválenú výšku úveru. Rozdiel niekedy znamená potrebu desiatok tisíc eur z vlastných zdrojov.

LTV je rovnako dôležité ako úrok – často rozhodne o schválení a štruktúre úveru, kým úrok určuje jeho výslednú cenu.

Mnohí sa sústredia výlučne na úrokovú sadzbu. Z pohľadu stratégie je však zásadný parameter LTV (Loan to Value) – pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti.

Rozdiel medzi 80 % a 90 % financovaním môže znamenať:

• vyšší úrok

• povinnosť dofinancovať časť z vlastných zdrojov

• obmedzený výber bánk

• prísnejšie podmienky schvaľovania

Dôležité pravidlo: Banka financuje hodnotu podľa znalca, nie cenu z inzerátu.

Bonita je základ stability

Vaša bonita je nosný pilier celej hypotéky.

Banky dnes detailne posudzujú:

• typ pracovného pomeru

• dĺžku zamestnania

• príjem zo zahraničia

• podnikanie

• existujúce úvery

• kreditné karty a limity

• úverovú históriu

Skúšobná doba, viac pracovných pomerov či sezónne príjmy môžu výrazne ovplyvniť výsledok.

Preto platí jednoduché pravidlo: Bonitu preveriť skôr, než začnete vyjednávať cenu nehnuteľnosti.

Zákonný rámec AML a KYC

Financovanie hypotéky podlieha prísnym pravidlám podľa zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti.Banky majú povinnosť vykonať identifikáciu a overenie klienta (KYC) ešte pred uzatvorením obchodu. To znamená:

• overenie totožnosti z dokladu

• kontrolu údajov

• preverenie pôvodu finančných prostriedkov

Cieľom nie je byrokracia. Cieľom je ochrana finančného systému aj samotného klienta.

Osobná identifikácia klienta

Identifikácia je zákonná povinnosť podľa § 7 a § 8 AML zákona.Tradične prebiehala za fyzickej prítomnosti klienta. Od roku 2018 je však možné aj overenie na diaľku prostredníctvom technických prostriedkov (napr. video identifikácia či biometria), ak je zabezpečená porovnateľná úroveň dôveryhodnosti – čo potvrdzuje aj stanovisko NBS č. 1/2018.To znamená:

• fyzická prítomnosť nie je vždy nutná

• ale identifikácia je povinná vždy

Proces identifikácie pri hypotéke

V praxi dnes hypotéky často prebiehajú digitálne:

• nahrávanie dokladov

• video overenie totožnosti

• online sledovanie stavu žiadosti

Proces teda môže byť realizovaný elektronicky, ale nikdy nie bez riadneho overenia identity a splnenia zákonných podmienok. Administratíva nie je prekážka. Je to bezpečnostný rámec, ktorý chráni všetky strany transakcie.

Strategický postup pri financovaní nehnuteľnosti

Vo Finančnej pevnosti pracujeme s jasnou postupnosťou:

1. Analýza bonity a finančnej situácie

2. Právne a technické preverenie nehnuteľnosti

3. Výber optimálnej banky a nastavenie parametrov úveru

4. Až následne podpis rezervačnej zmluvy

Takto minimalizujete riziko straty zálohy, nepríjemných prekvapení a stresu.

Rozhodujte pokojne, nie pod tlakom

Kúpa nehnuteľnosti nie je len realitná transakcia. Je to záväzok na desiatky rokov.

Správne rozhodnutie sa nerobí pod tlakom makléra ani pod vplyvom emócií. Robí sa na základe dát, stratégie a jasne nastaveného plánu.

Ak sa pripravujete na kúpu, financovanie má byť pevné skôr, než podpíšete prvý dokument.

Finančná stabilita nie je náhoda. Je to výsledok správneho postupu.